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上海楼市躁动迎来调控新政 将与央行房贷集中度政策形成联动

2021年01月23日 07:55
作者:葛凡梅
来源: 投资者网

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原标题:上海楼市躁动迎来调控新政 将与央行房贷集中度政策形成联动

  导语

  1月21日,上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,从严打击房地产市场乱象,引业内专家热议

  近期,上海房地产市场持续高温,市场情绪躁动。为了进一步规范房地产交易市场,上海相关部门及时出台房地产市场调控政策。1月21日,上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称“《意见》”)。

  该《意见》共计10条,主要包含进一步发挥好联席会议作用、完善土地市场管理、严格执行住房限购政策、调整增值税征免年限、严格执行差别化住房信贷政策、严格商品住房销售管理、严格规范房地产市场经营秩序、坚持租购并举、加快推进城市更新改造项目、加强政策宣传等。该《意见》自1月22日起实施。

  同策研究院研究总监宋红卫对《投资者网》表示:“2020年上海楼市整体向好,有过热的迹象,尤其是四季度,新房认筹热度上升,二手房成交量价均创新高。在这个时间点,上海出台政策有明显的抑制楼市过热的意图,更重要的是为2021年的上海楼市定调,表明了‘稳市场’的政策决心。”

  1

  增加重点区域土地供给

  根据《意见》,完善土地市场管理。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,增加住宅用地供应,增加上海五个新城的住房供应这条政策是该《意见》中最核心的内容。相较于其他针对上海市场乱象的抵制性政策,这一条政策对上海房地产市场具有鼓励性。

  严跃进对《投资者网》表示,此次政策内容强调了三点,第一、土地供应要增加,结构要调整,这也是比较吻合上海当前购房需求的特征,能够真正缓解供求矛盾。第二、此次政策明确了区域市场供地的调整,尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地,有助于后续此类区域住房项目的增多,利好相关人员住房的解决。第三、政策也提到了对土地价格的稳定,强调了房地联动机制的坚持,这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。

  目前上海部分区域库存不足,房价上涨压力较大,需要政策出台来稳定市场。宋红卫指出,2016年至2018年是上海土地市场供应相对较小的年份,经过三年的市场去化,当前的库存已经处于相对的低位,上海库存的结构性特征又比较显著,其中核心区域库存不足是最明显的特征,并且核心区域也是楼市上涨压力最突出的区域。

  宋红卫认为,上海尽管说要扩大土地供应,根据上海城市规划,到2035年城市建设用地控制在3200平方公里以内,所以增加的空间有限,并且供地也主要集中在外围区域,与核心需求是错配的。所以对于缓解上海核心区域的供应端紧张情况,有效程度有限。

  2

  打击“假离婚”购房与打新

  根据《意见》,严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  宋红卫指出,上海楼市购买力强劲,且投资属性有抬头倾向。上海楼市火爆最根本的原因是强大的购买力,随着上海落户政策放松,以及5年限购年限的逐渐到期,购买力不断增强。由于限价、“一二手”倒挂等因素导致的住房投资属性愈加明显,部分房源买到转手卖掉就有可观利润,因此也滋生了“假离婚”等乱象发生。这与“房住不炒”是相悖的,因此必须进行控制。

  严跃进表示,该政策其实就是打击“假离婚”的。过去通过此类“假离婚”可以骗取购房资格,而现在即便是离婚了,那么最近3年购房也都还是有影响的。此前有部分城市规定,如果离异2年内要追溯过去家庭所有房产的,而上海升级为3年,政策显然更为严格。

  在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,该政策可以堵住限购的漏洞,同时维护社会秩序。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄同样对《投资者网》表示,该政策打击了“假离婚”购房,可能会降低部分热盘的认筹率,对于稳定需求具有积极作用。

  3

  税费、信贷手段双管齐下

  《意见》提出,调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  陈霄认为,将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年的政策,在一定程度上增加了二手房交易成本,打击了投机炒房行为,二手房市场热度或将有所回落。

  卢文曦谈到,由于市场短期形成炒作氛围,尤其是打新热,买到新房后转让也有差价。提高增值税免征年限会提高炒作成本,这些组合拳可以降低投机买家入市热情。

  严跃进提到,这个政策真正从税费角度进行了管控。目前来看,包括深圳、上海等地都将落实此类政策,这使得增值税政策的影响力增大。通过此类政策,也使得二手房的交易税费成本增大,防范部分房东房源快买快卖的现象,有助于促进二手房交易的稳定。

  此外,《意见》还规定将严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

  2021年开年以来,监管部门对于银行违规向楼市“输血”一直保持“重拳出击”状态,据不完全统计,银保监会网站今年以来已出现多张与资金违规流入楼市的相关罚单,包括国有大行分行、城商行、农商行等。

  严跃进认为,这条政策中最大的亮点是提到了“房贷集中度”的概念。实际上由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年,所以此类政策恰是这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必需要更为保守,需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较多的楼盘或投机性强的购房者,后续贷款方面势必会面临收紧的可能。

  陈霄则表示,该条政策呼应了前期央行出台的房地产贷款集中度管理制度,对于资金违规流入房地产加强监管,体现了政府对于扭转资金脱实向虚的决心。

  4

  优先满足“无房家庭”自住购房需求

  根据《意见》,相关部门将严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管,开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

  卢文解读道:完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。这个举措是为了最大限度保护刚需买家的权益。

  严跃进指出,这里最为核心的就是摇号制度的完善。此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭,后续一些人才购房势必可以享受更好的政策。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度,类似优先认购的制度,真正保障购房者尤其是无房者的权益。

  陈霄也表示,该政策提出优先保障无房家庭的购房需求,保障了刚需购房需求,体现了政策对于无房家庭的倾斜力度,同时也打击了炒房现象。

  此外,为深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求,牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,构建完善房地产长效机制,促进本市房地产市场平稳健康发展,《意见》还提出严格规范房地产市场经营秩序、坚持租购并举、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目、加强政策宣传等。

  卢文曦表示,规范市场秩序和宣传管控,与最近市场热和舆论导向有一定关联,尤其是一些煽动性宣传助推市场交易热,预计加强管控后,躁动情绪会有一定降温。

  中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜对《投资者网》表示,上海此次出台的楼市调控新政策,是在之前相关调控措施的基础上,结合最新的中央政策与地方情况进行的旨在关注调控结果,防止房价大起大落的查缺补漏式的完善与提升措施,是从增加住宅土地供给、涉房信贷政策、购房人准入资格与税费政策的一个综合性举措,有利于保证市场供应,防止炒作和维护房地产行业的平稳运行和可持续发展。

  对于政策效果方面,宋红卫认为,该政策组合拳在一定程度上能够给楼市降温,强化楼市稳定的预期。从投资需求的角度来看,能够防范利用政策漏洞,打擦边球的现象。

(文章来源:投资者网)

(责任编辑:DF064)

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